新疆平安网讯 近日，伊犁哈萨克自治州奎屯市人民法院审结一起租赁合同纠纷案件。

案情详情

焦某将其所有的店面租赁给徐某，允许其对外转租。2019年4月11日，徐某将该店面转租给罗某，双方签订了《房屋租赁合同》，租赁期限6年，年租金22万元，2022年以后的租金随行就市。

签订合同后，罗某按照约定交纳租金至2021年4月。因疫情原因，罗某经营的加盟店连年亏损，于是，2021年2月7日，罗某向徐某发出《解除租赁合同通知书》，并在当日腾空涉案店面，但未按合同约定与徐某签订终止合同书。

徐某以罗某单方解除合同、致使房屋空置为由，要求解除合同，并要求承租人罗某按照合同约定支付30万元违约金。罗某则认为，徐某应减免疫情期间租金。双方因此产生争议。

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2022年3月3日，徐某将罗某起诉至奎屯市人民法院。经审理查明，罗某虽按约定提前一个月以上向徐某发出书面通知，但未按合同约定签订终止合同书，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。但是徐某依据合同主张30万元的违约金，明显高于其损失，应依法予以调整。一审判决，罗某支付徐某违约金19842元，驳回徐某其他诉讼请求。一审判决后，徐某不服，上诉至自治区高级人民法院伊犁州分院，经二审判决，驳回上诉，维持原判。

法律法规

《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条第二款规定：合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。

法官释法

因疫情对承租人经营造成影响，承租人并非当然享有单方解除权。根据《民法典》规定，合同解除分为约定解除和法定解除两种类型，其中约定解除又包括协议解除和约定解除两种情形。

约定解除，当事人可以约定一方解除合同的事由，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。本案中，双方签订的租赁合同中对解除合同进行了约定，虽承租人发出书面通知，但未进一步协商解除合同事宜，亦未达成合同解除的协议，故其单方面解除合同不发生解除合同的效力。

出租人因房屋闲置遭受损失，承租人应承担相应违约责任。考虑到承租人因疫情影响，导致房屋无法经营使用，按照实际损失来计算违约金，并结合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中的规定，支持了承租人减免租金的请求，通过债务相抵，作出如上判决。

法官提醒

承租人因疫情严重影响营业收入，可按照合同约定解除合同，若承租人未按照约定解除合同，单方解除合同可能构成违约，也需承担相应的责任，但承租人仍可与出租人进行协商减少部分租金，以降低疫情对自身造成的损失。若合同中未约定解除合同，承租人也可依据《民法典》行使法定解除权，但需举证证实其因疫情影响产生重大不利影响，致使合同目的不能实现，否则单方解除构成违约，仍应承担相应责任。